19 甲將其所有一棟房屋，出借於乙。其後，乙徵得甲同意，以自己名義將該棟房屋出租於丙。嗣後，甲又將其房屋出賣於丁，並辦妥所有權移轉登記。下列敘述何者正確？
(A)丙得對丁主張房屋租賃契約繼續存在
(B) 甲得請求丙支付租金
(C) 丁得請求丙遷讓房屋
(D) 甲得請求丙返還使用房屋之不當得利

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統計： A(959), B(22), C(114), D(20), E(0) #396562

詳解 (共 2 筆)

#1623871
民法第425條(買賣不破租賃)：出租人於...
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本題主要涉及「買賣不破租賃」（《中華民國民法》第 425 條）以及「二房東（轉租）」的法律關係。
  1. 乙丙間的租賃契約合法有效：
    乙（借用人）徵得甲（所有人）的同意，以自己名義將房屋出租給丙。這屬於合法的轉租/出租行為，乙丙之間的租賃契約在法律上完全有效。
  2. 買賣不破租賃之適用：
    依據《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
    雖然本案中真正的房屋所有權人是甲，但甲既然已經「同意」乙將房屋出租給丙，丙即是基於正當權利占有房屋。當甲將房屋出賣並移轉登記給丁時，為了保護民生居住權益，法律擬制該租賃關係移轉給新所有人丁。因此，丁必須承受該租賃契約，丙得對丁主張租賃契約繼續存在。
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❌ 選項錯在哪裡？
  • (b) 甲得請求丙支付租金
    ❌ 錯誤。租賃契約存在於「乙、丙」之間（乙是出租人，丙是承租人）。基於債之相對性，只有乙有權向丙請求支付租金，身為原屋主的甲與丙之間並沒有租賃契約關係，無權直接要求丙付租金。
  • (c) 丁得請求丙遷讓房屋
    ❌ 錯誤。如前所述，受到「買賣不破租賃」原則的保護，乙丙間的租賃契約對新屋主丁繼續存在（丁承繼了出租人的地位）。在租約期滿前，丙屬於有權占有，丁不得請求丙遷讓房屋。
  • (d) 甲得請求丙返還使用房屋之不當得利
    ❌ 錯誤。丙之所以能使用該房屋，是基於乙丙之間合法的租賃契約，且該轉租已獲得原所有人甲的同意。因此丙使用房屋具有法律上的正當原因，不構成不當得利，甲無權請求返還。
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