21 以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？
(A)土地
(B)建物
(C)不動產
(D)不一定

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統計： A(136), B(271), C(79), D(166), E(0) #3674847

詳解 (共 4 筆)

#7305195
以直接資本化法分別評估同一不動產之土地、建物及房地（不動產）價值時，建物（建物收益資本化率）的數值通常最高。這是因為建物具有折舊性，且其投資風險通常較土地為高，因此需要較高的資本化率來反映其較低的耐用年限與風險。
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#7134675
題目解析 題目要求評估同一不動產中土地、...
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#7330850

只要是「建物」?就會面臨折舊

擺越久越沒有價值（例如：50年老公寓）
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#7496223

答案為 (B) 建物。

觀念解析與說明

  • 建物（含資本回收）：建物屬於會隨時間折舊、價值遞減的資產，因此建物的收益資本化率除了包含報酬率（利息）外，還必須加上「建物折舊提存率（資本回收率）」。

  • 土地（資本永續）：土地具有不可滅失性，原則上不考慮折舊回收問題，其收益資本化率僅含純粹的投資報酬率。

  • 房地（不動產整體）：不動產整體為土地與建物的複合體，其收益資本化率為土地與建物收益資本化率加權平均的結果，數值介於兩者之間。

因此，三者的收益資本化率數值大小關係通常為：建物 > 不動產（房地） > 土地，其中以建物最高。

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