3 進行不動產估價時，在考量土地集約度方面，以法定集約度與經濟集約度二者取其低者，主要係依據何種原則？
(A) 預測原則
(B) 適合原則
(C) 收益分配原則
(D) 最有效使用原則

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統計： A(27), B(150), C(148), D(809), E(0) #249464

詳解 (共 3 筆)

#2203336
1.供需原則：根據經濟學原理，財貨的均衡...
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#6239505
土地集約度分為經濟集約度與法定集約度二種。 
經濟集約度指土地在無容積管制下，獲致最大利潤之集約度
法定集約度指土地在容積管制下之集約度

題目
「進行不動產估價時，在考量土地集約度方面，以法定集約度與經濟集約度二者取其低者」
幫助理解如下:
台北的房子，蓋越高總銷越貴，但估價的時候要算只能蓋到法容的價錢
花蓮的房子，容積率可能沒有蓋滿，在估價的時候就是算蓋多少的價錢

所以是選收益分配原則
進行不動產收益估價時，應明確區分哪些是不動產本身之收益。亦即將不動產收益，扣除已支付其他生產要素之成本後，所剩下之收益即為不動產之純收益。
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#7486750
正確答案為 (D) 最有效使用原則。 

觀念核心解析

最有效使用原則（Highest and Best Use）要求土地的利用必須同時具備「法律上許可」與「經濟上可行」的雙重條件。
當我們在決定土地的最佳利用程度（集約度）時，必須將這兩者結合考量，並取其低者：
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  1. 若「經濟集約度 ＞ 法定集約度」（例如：市場商機無限，想蓋50層樓才最划算；但法規容積率上限只允許蓋10層樓）
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    • 結果：受限於法規，土地開發最高隻能蓋到10層樓。此時以「法定集約度」為準。 
  2. 若「經濟集約度 ＜ 法定集約度」（例如：法規容積率允許蓋50層樓；但該地區地處偏遠、缺乏需求，蓋超過5層樓就會虧本）
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    • 結果：受限於市場經濟效益，投資人只會蓋到5層樓。此時以「經濟集約度」為準。 
不論哪種情況，最終決定不動產價值的開發強度，都是由兩者之中較低的那個瓶頸（上限）所決定。這正是為了在法律與市場的框架下，尋求真正能實現的「最有效使用」。 

 

其他選項錯在哪？

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  • (A) 預測原則：強調不動產價格是未來利益的預期反映，估價應著眼於未來的變動趨勢。
  • (B) 適合原則：強調不動產的利用必須與其周圍環境相協調、相適合，才能發揮最大價值。
  • (C) 收益分配原則：強調房地產所產生的總收益，在分配給勞動、資本、管理等生產要素後，賸餘的收益才歸屬於土地（即土地殘餘法的理論基礎）。
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