一、關於不動產優先購買權，於土地法中設有明文。請舉出其中三項規定， 申述其所定優先購買權之行使要件，並說明其法律性質。（25 分）

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土地法第 34 條之 1 第 

• 客體限制： 限於分別共有之土地或建築改良物。
• 行為態樣： 共有人出賣其「應有部分」（持分）給共有人以外之第三人時。
• 主體資格： 其他共有人（不含出賣人自己）得以「同一價格」共同或單獨主張優先購買。若有多數共有人主張，則按原應有部分比例共同承買。
• 通知與期限： 出賣人應通知他共有人。他共有人於接到通知後 15 日內不表示依同樣條件承買者，其優先購買權視為放棄；若未通知，則以「知悉」或處分行為時起算。

2. 法律性質

• 性質： 屬於債權性質之優先購買權。
• 效力：
• 共有人違反本項規定將持分賣給第三人並完成過戶時，該買賣與登記在法律上依然有效。
• 其他被侵害的共有人不得主張地政機關之登記無效，亦不得請求塗銷登記或要求第三人返還。
• 被侵害之共有人，僅能依《民法》債編債務不履行之規定，向出賣持分的共有人請求損害賠償。

二、 土地法第 104 條：基地、地上權人、典權人、承租人之優先購買權


1. 行使要件

• 法律關係： 土地與房屋（建築改良物）之所有權人不同，且彼此間存有地上權、典權或租賃關係（基地建屋）。
• 行為態樣：
• 當土地所有人出賣基地時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
• 反之，當房屋所有人出賣房屋時，基地所有人亦有依同樣條件優先購買之權。
• 通知與期限： 出賣人應將出賣條件以書面通知優先購買權人。優先購買權人在接到通知後 15 日內不表示依同樣條件承買者，其權利視為放棄。

2. 法律性質

• 性質： 屬於物權性質（形成權）之優先購買權。
• 效力：
• 具有強大的對抗第三人效力。依土地法第 104 條第 2 項後段規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立契約並辦理登記，其契約不得對抗優先購買權人。
• 優先購買權人一經合法主張，即在出賣人與優先購買權人間，成立以同樣條件為內容之買賣契約。
• 優先購買權人得請求法院訴請塗銷出賣人與第三人間之移轉登記，並請求出賣人將該不動產移轉登記給自己。

三、 土地法第 107 條：耕地承租人（佃農）之優先購買權


1. 行使要件

• 法律關係： 存在合法的耕地租賃關係（即出租人與承租人簽訂有耕地租約）。
• 行為態樣： 出租人（土地所有權人）將耕地出賣或典產給第三人時。
• 主體資格： 該耕地之承租人（佃農）有依同樣條件優先承受或贖回之權。
• 通知與期限： 出賣人應以書面通知耕地承租人。承租人於接到通知後 15 日內不表示依同樣條件承買者，視為放棄。

2. 法律性質

• 性質： 同樣屬於物權性質之優先購買權。
• 效力：
• 其法律效力與土地法第 104 條相同，皆是為了保障土地實際使用人的權益（體現「耕者有其田」之精神）。
• 若出租人違反規定擅自將耕地過戶給第三人，承租人得主張該移轉登記不得對抗自己，並得訴請法院塗銷該登記，強制要求出租人將耕地改由承租人依同樣條件承買。