四、臺灣不動產市場上大都屬房地結合體交易，但在某些場合如貸款、課稅等，會有拆分建物與土地價格之需求，請問房地價如何進行拆分，其理論依據為何？透天厝住宅之房地價拆分與區分所有建築物房地價拆分 有無不同？請詳細說明之。（25 分）

(一)不良資產（Distressed Properties）？（5 分）

(二)發生的原因為何？ （8 分）

(三)當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財務架構分析？（12 分）試申論之。

(一)非住宅財產（Nonresidential Properties）可以分成那六大類， 請說明各類財產的內容。（12 分）

(二)假設有一家餐廳和一家倉儲業者， 都正在尋找某都市中數個替選區位（Location）要設置據點；假設兩個廠商都以追求利潤（Profit）極大化為考量，請以銷售收入（Sales Revenue）和營運成本（Cost of Operations）進行分析，試問這兩個廠商應該要如何進行區位選擇？（13 分）

(一)銀行提供兩種融資貸款方案：方案 A：貸款 3,500,000 元，年利率 2%。方案 B：貸款 4,000,000 元，年利率 3%。兩個方案都採固定還款抵押貸款（Constant Payment Mortgage, CPM），按月攤還，貸款攤還期限都是 20 年。假設目前市場年利率為 6%，請問小黃何種情況下會選擇方案 B？（12 分）

(二)若方案 B 原貸款條件不變，只有貸款攤還期限更改為 25 年，請問小黃何種情況下會選擇方案 B？（13 分） （註：可應用以下利率因子：MC(2%,5) = 0.230975；MC(0.1667%,60) = 0.017528；MC(2%,20) = 0.061157；MC(0.1667%,240) = 0.005059；MC(3%,20) = 0.067216；MC(0.2500%,240) = 0.005546；MC(3%,25) = 0.057428；MC(0.2500%,300) = 0.004742；MC(20%,5) = 0.334380；MC(1.667%,60) = 0.026494；MC(20%,20) = 0.205357；MC(1.667%,240) = 0.016989；PVIF(2%,20) = 0.672971；PVIF(0.1667%,240) = 0.670490；PVIF(20%,20) = 0.026084；PVIF(1.667%,240) = 0.018928）

(一)在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（10 分）

⑴試問小陳買屋後，在第 1 年年底和第 2 年年底將房屋處分出售後的權益內部報酬率（IRR on equity）各是多少？（12 分）

⑵如果小陳的需要報酬率是 5%，請問他第 1 年和第 2 年應該做出何種投資決策（租屋或買屋）？（3 分） （註：可應用以下利率因子：PVIFA(3%,20) = 14.877475；MC(3%,20) = 0.067216；PVIFA(3%,19) = 14.323799；PVIFA(3%,18) = 13.753513；PVIFA(0.25%,240) = 180.310914；MC(0.25%,240) = 0.005546；PVIFA(0.25%,228) = 173.628861；PVIFA(0.25%,216) = 166.743566）

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