四、都市成長會面臨建物老化，政府在民國87年制定都市更新條例，都市更新重建已成為都市再發展的重要政策；然而，政府又於民國106年另外制定都市危險及老舊建築物加速重建條例。請問這兩種制度在重建執行過程中有何種差異？又，重建過程中涉及合併，或稱為集體行動，其中不乏土地合併缺乏效率的案例，請說明那些因素可能導致土地合併缺乏效率。如果市場存在無效率因素而導致失靈，可能衍生那些問題？（25分）