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第二題： 甲、乙共有一棟二層樓房，應有部分各二分之一。雙方約定一樓部分由甲管理使用，二 樓部分由乙管理使用，未約定分管期限也未登記。嗣甲將一樓部分出租他人開設便利商店， 乙則將其應有部分轉讓登記給丙，並將甲、乙間分管約定內容告知丙。後來丙見甲可獲得高 額租金，要求改定分管範圍，甲則認為丙應受原甲、乙間約定所拘束。請問甲之主張是否有 理由？【25 分】
詳解 (共 2 筆)
Edison Hsu
詳解 #2591899
按共有物除契約另有訂定外，由共有人...
(共 429 字，隱藏中）
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春雨潤物細無聲
詳解 #7381974
一、 共有物分管契約對第三人（受讓人）之法律明文規定
1. 依民法第 826-1 條第 1 項規定，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定（即分管契約），於「登記後」，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，始具有效力。
2. 該條文之立法理由在於，不動產物權重視公示原則。為了保護善意第三人並維護交易安全，不動產之分管契約必須經過登記，才能產生「物權化的對世效力」，进而直接拘束後續的受讓人。
1. 依民法第 826-1 條第 1 項規定，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定（即分管契約），於「登記後」，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，始具有效力。
2. 該條文之立法理由在於，不動產物權重視公示原則。為了保護善意第三人並維護交易安全，不動產之分管契約必須經過登記，才能產生「物權化的對世效力」，进而直接拘束後續的受讓人。
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二、 司法實務（司法院釋字第 349 號解釋）與現行法之適用關係
1. 在民法第 826-1 條於民國 98 年增訂通過前，依大法官釋字第 349 號解釋意旨，受讓人若於受讓時「知悉或可得而知」該分管契約之存在，縱未登記，仍應受其拘束。
2. 惟現行民法第 826-1 條第 1 項修正通過後，立法者採取了比釋字第 349 號更嚴格的外觀公示標準：
(1) 不動產部分：明文規定一律以「登記」為法定要件。未經登記，該分管契約即不對不動產應有部分之受讓人發生效力。
(2) 動產部分：始於同條第 2 項保留「知悉或可得而知」之主觀知悉要件。
3. 準此，本案爭執之標的物為「二層樓房」，屬於不動產，自應嚴格適用民法第 826-1 條第 1 項之規定，以「登記與否」作為是否拘束丙的唯一標準。
1. 在民法第 826-1 條於民國 98 年增訂通過前，依大法官釋字第 349 號解釋意旨，受讓人若於受讓時「知悉或可得而知」該分管契約之存在，縱未登記，仍應受其拘束。
2. 惟現行民法第 826-1 條第 1 項修正通過後，立法者採取了比釋字第 349 號更嚴格的外觀公示標準：
(1) 不動產部分：明文規定一律以「登記」為法定要件。未經登記，該分管契約即不對不動產應有部分之受讓人發生效力。
(2) 動產部分：始於同條第 2 項保留「知悉或可得而知」之主觀知悉要件。
3. 準此，本案爭執之標的物為「二層樓房」，屬於不動產，自應嚴格適用民法第 826-1 條第 1 項之規定，以「登記與否」作為是否拘束丙的唯一標準。
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三、 本案事實涵攝與推導
1. 本案甲、乙共有一棟二層樓房，雖曾口頭約定一樓由甲使用、二樓由乙使用，且乙在轉讓應有部分給丙時，也確實將分管內容「告知」丙。
2. 然查，該分管契約「未約定分管期限也未登記」。丙雖然在主觀上「知悉」分管契約之存在，但因為該不動產管理約定並未依法辦理登記，依民法第 826-1 條第 1 項之法定物權化要件，該原屬甲、乙間之債權分管契約，對於受讓人丙不生法律上的拘束力。
3. 既然原分管契約不拘束丙，丙身為現時共有人，因原管理決定（一樓出租）因情事變更（產生高額租金）或顯失公平，丙自得依民法第 820 條第 2 項或第 3 項規定，主張重新變更、改定其共有物之分管範圍，或全體重新召開共有人大會進行管理決議。甲主張丙應強制作受原分管契約拘束，於法無據。
1. 本案甲、乙共有一棟二層樓房，雖曾口頭約定一樓由甲使用、二樓由乙使用，且乙在轉讓應有部分給丙時，也確實將分管內容「告知」丙。
2. 然查，該分管契約「未約定分管期限也未登記」。丙雖然在主觀上「知悉」分管契約之存在，但因為該不動產管理約定並未依法辦理登記，依民法第 826-1 條第 1 項之法定物權化要件，該原屬甲、乙間之債權分管契約，對於受讓人丙不生法律上的拘束力。
3. 既然原分管契約不拘束丙，丙身為現時共有人，因原管理決定（一樓出租）因情事變更（產生高額租金）或顯失公平，丙自得依民法第 820 條第 2 項或第 3 項規定，主張重新變更、改定其共有物之分管範圍，或全體重新召開共有人大會進行管理決議。甲主張丙應強制作受原分管契約拘束，於法無據。
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四、 結論
1. 綜上所述，因該二層樓房之分管契約未依法辦理登記，依法不對受讓人丙發生效力。丙依法有權要求改定分管範圍，甲抗辯丙應受拘束並拒絕改定，並無理由。
2. => 本案甲之主張為無理由。
1. 綜上所述，因該二層樓房之分管契約未依法辦理登記，依法不對受讓人丙發生效力。丙依法有權要求改定分管範圍，甲抗辯丙應受拘束並拒絕改定，並無理由。
2. => 本案甲之主張為無理由。
私人筆記 (共 1 筆)
hjc800920
私人筆記 #1228850
甲乙屬分別共有，個別有 應有部分且 獨立...
(共 59 字，隱藏中）
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