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學習重點 掌握租賃的書面要求與最長期限：逾一年未立字據、逾二十年的法律效果不同。 分清出租人的修繕、稅捐與瑕疵擔保責任，以及承租人的保管、付租義務與失火責任。 熟記房屋一部轉租的例外，並區別違法轉租與轉租契約無效。 認識出租人留置權的標的、擔保範圍，以及出租人與承租人各自的終止事由。 掌握租地建屋的三項特別規定：地上權登記、互有優先承買權、不受二十年限制。 核心觀念 一、租賃的成立、書面與期限 租賃是出租人提供租賃物供承租人使用、收益，承租人支付租金的契約。原則上不以書面為成立要件，但民法第422條規定，不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立；未立字據，視為不定期限租賃。它不是無效，不是效力未定，也不是自動變成一年。 依第449條，租賃期限原則上不得逾二十年；約定超過者，縮短為二十年，契約仍有效，不是無效或得撤銷。期限屆滿，當事人可以更新租約。租用基地建築房屋，不受二十年期限限制，雙方可以約定超過二十年。 二、出租人的義務：交付、修繕、稅捐與瑕疵擔保 出租人應交付合於約定使用、收益的租賃物，並於租賃關係存續中保持此狀態。出租人須同時負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任，不能說出租人沒有權利瑕疵擔保責任。租賃物應納的稅捐，依第427條原則上由出租人負擔，例如房屋稅。 依第429條，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。例如地震造成水管漏水，雙方未約定也無習慣時，由出租人修繕，不是承租人，也不是雙方連帶。同條另規定：出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。 應由出租人修繕而租賃物有修繕必要時，承租人應先定相當期限催告出租人修繕。出租人逾期仍未修繕，承租人依第430條可以選擇： 終止租賃契約。 自行修繕，請求出租人償還費用。 自行修繕，將修繕費用自租金中扣除。 三種救濟都可以選，沒有「不得終止」或「不得扣租」的限制。但前提一定是「定期催告且逾期不修」；未通知就直接找人修，或只是通知後出租人沒有立即修理，都還不符合要件。 承租人自行裝潢，不是租約終止時就能請求當初支出的全部費用。依第431條，承租人支出有益費用使租賃物價值增加，且出租人知情而未表示反對者，租賃關係終止時才得請求償還，並以現存的增加價值為限。 三、承租人的義務：付租、保管與失火責任 承租人應支付租金，並依第432條，以善良管理人的注意保管租賃物。但失火設有特別規定：依第434條，租賃物因承租人的重大過失失火而毀損、滅失，承租人才對出租人負損害賠償責任。因此，承租人僅有輕過失而失火時，不負此項賠償責任；這是正確敘述。 四、轉租：先看標的，再看全部或一部 轉租情形民法第443條的原則 土地或其他非房屋租賃物須經出租人承諾，不論全部或一部。 房屋全部轉租須經出租人承諾。 房屋一部轉租除有反對約定外，承租人可以轉租，屬合法轉租，出租人不得因此終止。 所以「承租人一定可以轉租」或「房屋原則上可以全部轉租」都是錯的；經出租人同意，則全部轉租也合法。 合法轉租後，依第444條，出租人與承租人間的租賃關係仍繼續存在，不會因轉租而終了；因次承租人應負責的事由所生損害，承租人仍須對出租人負賠償責任。 轉租後有兩個租約：出租人與承租人的原租約、承租人與次承租人的轉租約。出租人與次承租人之間沒有租約。因此合法轉租且原租約存續時： 出租人不得請求承租人或次承租人返還房屋。 出租人不能直接向次承租人收租，也不能要求承租人交出其向次承租人收取的租金；出租人只能向承租人收原租約的租金。 違法轉租不等於轉租契約無效。未經同意將房屋全部轉租，承租人與次承租人間的轉租契約仍然有效（債權契約僅拘束當事人）；出租人依第443條第2項得終止的是原租賃契約，不能終止他人之間的轉租契約，也不能向次承租人請求租金。違法轉租時，承租人對次承租人應負責事由所生損害，同樣要負賠償責任。 五、出租人留置權 依第445條，不動產出租人就租賃契約所生的債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；但禁止扣押之物除外。這是法定留置權，不是地上權、撤銷權或所有權。 限制重點： 擔保的債權限於因不動產租賃契約所生的債權。 標的限於承租人之物，且須置於該不動產內，並排除禁止扣押之物；不是承租人所有財產都能留置。 僅於已得請求的損害賠償，以及本期與以前未交的租金限度內，得就留置物取償，未到期的將來租金不在內。 承租人取走留置物，原則上留置權消滅；但乘出租人不知或出租人曾提出異議而取走者，不在此限。承租人因執行業務取去其物、取去合於通常生活關係，或所留之物足以擔保租金時，出租人不得異議。 出租人有異議權時，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物（第447條）。承租人乘出租人不知或不顧出租人異議而取去其物，出租人得終止契約。承租人也可提出擔保，以免出租人行使留置權（第448條）。 六、終止租約的判斷 出租人得終止的情形： 違反使用方法：承租人不依約定方法，或不依租賃物性質使用、收益，經出租人阻止而仍繼續。 遲付租金：出租人須定相當期限催告，承租人逾期仍不支付。房屋租賃另須遲付租金總額達二個月租額；若約定每期開始時付租，還須遲延逾二個月。 違法轉租。 違法取去留置物：乘出租人不知或不顧其異議而取去。 出租人不得終止的情形： 租賃物一部滅失：因不可歸責於承租人的事由一部滅失，承租人得按滅失部分請求減少租金；存餘部分不能達成租賃目的時，承租人才得終止。這是承租人的權利，出租人不能據此終止，餘部不影響租賃目的時更無終止問題。 出租人出售房屋：依第425條「買賣不破租賃」，租賃物交付後，承租人占有中，出租人將所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在。但未經公證的不動產租約，期限逾五年或未定期限者，不適用此規定。 七、租用基地建築房屋的特別規定 規定內容 地上權登記（第422條之1）承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權登記；是登記請求權，不是自動取得地上權。 期限（第449條）不受二十年上限限制，租約可以逾二十年。 互有優先承買權（第426條之2）出租人出賣基地，承租人得依同樣條件優先承買；承租人出賣房屋，基地所有人得依同樣條件優先承買。 出賣人應以書面通知出賣條件，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買，視為放棄。出賣人未以書面通知而辦理所有權移轉登記，其登記不得對抗優先承買權人；買賣契約本身並非無效。 常考陷阱 「逾一年未立字據，所以無效／視為一年」：錯，效果是視為不定期限租賃。 「租期逾二十年則無效」：錯，有效但縮短為二十年。 「租地建屋的租約最長不得逾二十年」：錯，基地租賃不受此限。 「未通知優先承買人，買賣契約無效」：錯，只是移轉登記不得對抗優先承買權人。 「無約定時由承租人修繕」「地震漏水由承租人或雙方連帶修繕」：錯，原則上由出租人修繕。 「漏水可直接修理再請款或扣租」「通知後未立即修即可自修」：錯，須先定相當期限催告，逾期不修才可終止、自修求償或扣租。 「催告後出租人仍不修，承租人不得終止或不得扣租」：錯，三種救濟皆可。 「出租人為保存租賃物的必要行為，承租人可以拒絕」：錯，承租人不得拒絕。 「出租人沒有權利瑕疵擔保責任」：錯，物之瑕疵與權利瑕疵都要擔保；房屋稅原則上也由出租人負擔。 「裝潢費用可全額請求」：錯，限有益費用、出租人知情未反對，且以現存增價額為限。 「承租人輕過失失火不負責」：這是正確敘述，失火須重大過失才負責，別誤選為錯誤選項。 「承租人一定可以轉租」「房屋原則上可全部轉租」：錯，免經同意的例外只限房屋一部，且無反對約定。 「房屋一部轉租，出租人得終止租約」：錯，無反對約定時屬合法轉租。 「轉租後原租約終了」「次承租人造成的損害承租人不負責」：錯，原租約繼續，承租人仍負責。 「違法轉租契約無效」「出租人得終止轉租契約」「出租人得向次承租人收租」：錯，轉租契約有效，出租人只能終止原租約，與次承租人間無租約關係。 「出租人可留置承租人所有財產」：錯，限於置於該不動產內的承租人之物，且禁止扣押之物除外。 「出租人阻止取走留置物須聲請法院」：錯，有異議權時可不經法院逕行阻止。 「租賃物一部滅失、出售房屋，出租人得終止」：錯，一部滅失是承租人減租或終止的問題；出售房屋適用買賣不破租賃。 記憶口訣 「逾年無字變不定，逾廿縮短基地免；房屋一部無禁可，全租土地須承諾；修繕定期催告先，基地房屋互優買。」 「留置三限：租約債權、屋內己物、禁扣除外。」