區分所有建築物

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握區分所有建築物的組成是專有部分＋共有部分：專有部分單獨所有，共有部分及基地權利由區分所有人分別共有。 熟記共有部分費用按應有部分分擔，以及必要時得使用他人正中宅門，但應付償金。 判斷越界建築「非故意或重大過失＋鄰地所有人知情而不即異議」的效果：不得請求拆除，但得請求償金；並分清哪些人可以準用、哪些人不行。 區別越界枝上未分離果實、自落一般鄰地的果實、自落公用地的果實，各歸誰所有。 掌握分割所生袋地的限定對象且無償通行，以及尋查取回時「應容許進入，未受賠償可留置」。 核心觀念 一、區分所有建築物：專有部分單獨所有，共有部分分別共有 依民法第799條，區分所有建築物是數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分共有的建築物。重點在同一棟建築物中同時存在「單獨所有」與「共有」兩種關係；區分所有人單獨所有的只是自己的專有部分，不是整棟建築物。 判斷是否為區分所有，看所有權如何配置：數人各自單獨所有建築物中的一部分，另共同使用、共有其餘部分，就是區分所有。例如同住四合院祖宅，每人各有一間單獨所有的房間，並共同使用正廳，屬於區分所有，而不是公同共有、分別共有或總有。不能因為是祖宅、親屬同住，就判斷為公同共有。 項目意義權利歸屬 專有部分在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權標的者各區分所有人單獨所有 共有部分專有部分以外的其他部分，及不屬於專有部分的附屬物區分所有人分別共有（不是公同共有） 基地建築物坐落的土地，不是建築物本身的組成部分考題以區分所有人分別共有基地為正確敘述 區分所有建築物本身由專有部分與共有部分構成。法定用語是「共有部分」，不是「共管部分」；基地也是建築物以外的土地，不能說「建築物由專有部分、共管部分及基地組成」。 共有部分及基地的應有部分，原則上依專有部分面積占專有部分總面積的比例定之，另有約定者從其約定。 區分所有人得自由讓與自己的專有部分，這是所有人本來的處分權。但專有部分與其所屬的共有部分及基地權利，不得分離而為移轉或設定負擔。所以出售專有部分時，共有部分及基地的應有部分要一起移轉，不能拆開單獨保留或另行處分。 二、共有部分費用與正中宅門 依民法第799條之1，共有部分的修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔；規約另有約定者，不在此限。不是依人數平均分擔。 依民法第800條，區分所有建築物專有部分的所有人，有使用他人正中宅門的必要時，得使用之，不需要事先取得他人同意；另有特約或另有習慣者，從其特約或習慣。因使用而使所有人受損害者，應支付償金。 民法相鄰關係的規定，除適用於土地所有人之間，也準用於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人，以及其他土地、建築物或工作物的利用人。考題中「民法相鄰關係規定，於區分所有建築物準用之」屬於正確敘述。 三、越界建築：免拆要件、償金與適用對象 依民法第796條，土地所有人建築房屋逾越地界，同時符合下列要件時，鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋： 越界不是出於故意或重大過失。只有輕過失仍受保護。 鄰地所有人知其越界而不即提出異議。 效果整理如下： 鄰地所有人負容忍義務，不得請求移去或變更房屋。 鄰地所有人仍得請求所受損害的償金。未即異議不代表拋棄全部權利。 鄰地所有人得請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地。這是鄰地所有人的權利，越界建築人不能反過來要求鄰地所有人出賣土地。 越界部分土地不會因此視為設定地上權，也不會推定有租賃關係。 不符合上述要件的越界建築，法院仍得斟酌公共利益及當事人利益，免除全部或一部的移去或變更；但土地所有人故意越界者，不適用。 適用客體：與房屋價值相當的其他建築物，例如立體停車場、倉庫，也準用越界建築規定，不限名稱為「房屋」者。 適用主體：地上權人、承租人等有權利用土地的人，依相鄰關係的準用規定，也受越界建築保護。土地無權占有人沒有正當使用權源，不受保護。即使只有輕過失、鄰地所有人也未即時異議，鄰地所有人仍得請求拆除。 建築物所有權歸屬：建築物與土地是各自獨立的不動產。地上權人在他人土地上興建房屋，房屋由地上權人（興建人）所有；部分越界建在鄰地上，也不會使土地所有人或鄰地所有人取得或共有該房屋。 四、越界植物與果實歸屬 依民法第797條，鄰地植物的枝根越界時，土地所有人得請求植物所有人在相當期間內刈除。植物所有人逾期不刈除，土地所有人才得自行刈除越界枝根，並請求償還因此所生的費用。但越界枝根對土地利用沒有妨害時，不適用上述規定。 依民法第798條，果實自落於鄰地者，視為屬於鄰地所有人；但鄰地為公用地者，不在此限。 果實狀態所有權歸屬 長在越界樹枝上、尚未分離仍屬果樹所有人，不因樹枝伸入鄰地而改變 自落於一般私人鄰地視為鄰地所有人所有 自落於公用地（如市政府公用地、供公眾通行的土地）仍屬果實原所有人；不歸政府、公有、拾得人或發現人，也不是無主物 風吹雨打而落下也屬於「自落」。即使果樹是承租人種的，或果實在落下前已經賣給第三人，只要果實自落於一般鄰地，依第798條仍視為鄰地所有人所有。 五、袋地通行：一般有償，讓與或分割所生者無償 依民法第787條，土地與公路無適宜的聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。通行應在必要範圍內，選擇對周圍地損害最少的處所及方法，並對通行地所受損害支付償金。 依民法第789條，因土地一部讓與或分割而成為袋地時，適用特別規定： 僅得通行受讓人、讓與人或他分割人的所有地，不能改向無關的第三人主張通行。 無須支付償金。 例如共同繼承人協議分割土地後，分得的土地成為袋地，應向其他分割人主張無償通行，不能向非分割人的鄰地所有人主張。 六、尋查取回：應容許進入，未受賠償得留置 依民法第791條，他人的物品或動物偶然進入土地內時，土地所有人應容許該物品或動物的占有人或所有人進入，尋查取回。土地所有人因此受有損害者，得請求賠償；在未受賠償前，得留置該物品或動物。 例如他人飼養的雞跑進菜園吃壞蔬菜，菜園主人應允許雞主進入取回，但在受賠償前可以留置雞隻。「留置」不等於「拒絕進入」，也不是要求先提供擔保才能取回。 常考陷阱 「區分所有人專有區分所有建築物之所有權」：錯誤。單獨所有的只是專有部分，不是整棟建築物。 「由專有部分、共管部分及基地組成」：錯誤。建築物由專有部分與共有部分組成，用語是「共有」不是「共管」，基地也不是建築物的組成部分。 「區分所有人得自由讓與其專有部分」：正確。只是共有部分及基地權利須隨同移轉，不得分離處分。 「共有部分推定為公同共有」：錯誤，屬分別共有。「修繕費依人數平均分擔」：錯誤，按應有部分分擔。 「使用他人正中宅門，原則上須得同意」：錯誤。有必要時得使用，但致所有人受損害者應支付償金。 「四合院各有單獨房間、共用正廳是公同共有」：錯誤，是區分所有。 越界建築的錯誤選項：「不異議即拋棄所有權利」「仍得請求拆除」「不得請求償金」「建築人得要求鄰地所有人出賣土地」「視為設定地上權」「推定有租賃關係」都是錯誤。正確答案是：不得請求拆除，但得請求償金。 「無權占有人輕過失越界，鄰人未即異議，即不得請求拆除」：錯誤。無權占有人不受保護；地上權人、承租人才受保護。 「地上權人越界所建房屋歸土地所有人或與鄰地所有人共有」：錯誤。房屋屬興建的地上權人所有。 「枝上果實伸入鄰地就歸鄰地所有人」：錯誤。未分離的果實仍屬果樹所有人。 「果實落在公用地或公眾通行地，歸政府、拾得人或成無主物」：錯誤。仍歸果實原所有人。 「承租人種的、已賣給他人的果實自落鄰地，歸承租人或買受人」：錯誤。視為鄰地所有人所有。 「分割所生袋地，應付償金」或「應向非分割人通行」：錯誤。應向他分割人主張，且無償。 「動物造成損害，可拒絕主人進入」或「須先提供擔保」：錯誤。應允許取回，未受賠償可留置。 記憶口訣 專有單獨、共有分別；費用按份、宅門可走要付錢。 越界輕過失、知而不異議：不拆但要賠；無權占有不保護。 枝上歸樹主，落地歸鄰居，落在公地還給樹主。 分割袋地找分割人，通行免付錢；尋物要放行，沒賠可留置。