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學習重點 掌握動產、不動產與「物之成分」的區別，並能判斷建築物、樹木、輕便軌道及臨時設施的性質。 分清主物與從物：從物具有獨立性，並非主物不可分割的一部分。 理解動產與不動產、動產與動產的附合，判斷附合後的所有權歸屬。 區分天然孳息與法定孳息，尤其注意天然孳息「分離前」與「分離時」的歸屬。 分清原物所有人、孳息收取權人及實際採收者，避免看到承租、繼承或僱工就誤判。 核心觀念 一、動產、不動產與獨立之物 依民法第66條，不動產是土地及其定著物；不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的一部分。依第67條，動產是不動產以外之物。不動產的範圍由法律明定，不是由法官個案自行決定，也不是「專指土地」或「專指房屋」。 民法上的「物」原則上指有體物，必須先屬於「物」，才有動產、不動產的分類。債權是權利，既不是動產，也不是不動產；因此「動產包括無體物」的說法是錯的。 定著物須繼續附著於土地，且依社會觀念具有一定經濟目的，不能僅因物品「固定在地上」就認定為不動產。我國土地與具有獨立性的房屋，原則上是各自獨立的不動產，可以分屬不同所有人。 類型判斷重點與例子 獨立不動產（定著物）已足以遮蔽風雨的房屋（含違章建築、頂樓加蓋、未裝門窗的宿舍、未全部完工但已可使用的樓層）、車庫、紀念碑，以及輕便軌道（長期敷設使用者）。 土地的成分（非獨立之物）生長於土地上的果樹、行道樹、榕樹、桂花樹、剛種下的樹木，尚未分離的果實，以及尚埋在地下的煤礦，均不能另算一件獨立之物。 動產拔離土地的樹木、坍落的牆磚、犬隻、汽車及其輪胎、只完成樑柱而無屋頂的興建中房屋。 臨時或可移動的設施（動產）樣品屋、貨櫃屋、活動屋、臨時搭建的帳篷、臨時工寮、工地辦公的臨時鐵屋、野臺戲棚、沙雕屋、露天樹屋，以及臨時敷設的輕便軌道。 輕便軌道要看敷設方式：題目明示「臨時敷設」者為動產；明示「長期敷設使用」，或單純問「輕便軌道」並與樣品屋、貨櫃屋等動產並列時，應選為不動產。 已裝置於人體、成為身體一部分的義肢，不作為獨立之物看待；尚埋在地下的礦物與種在土地上的樹木，也不能直接當作獨立之物。 二、建築物：登記、合法性與完工程度分開判斷 違章建築仍是不動產，也是民法上獨立之物。有無建照、使用執照或辦理保存登記（建物所有權第一次登記），不是判斷其是否為不動產的標準。 興建中的房屋，看是否已達足以遮蔽風雨、具有經濟上使用目的的程度： 只完成樑柱、尚無屋頂者，尚非定著物，屬於動產。 已有屋頂、足以遮蔽風雨，即使未裝門窗或尚未全部完工（如計畫蓋十樓只蓋到五樓），仍屬不動產。 民法第758條規定，依法律行為取得、設定、喪失或變更不動產物權，非經登記不生效力，且該行為應以書面為之。繼承等非因法律行為取得不動產物權者，於登記前即取得，但非經登記不得處分。 三、主物與從物：獨立存在，但服務於主物 依民法第68條，從物須符合：非主物的成分、常助主物的效用，且與主物同屬於一人；交易上有特別習慣者，依其習慣。 從物仍是獨立之物，不能說成「主物的一部分，兩者不可分割」。若只是物的成分，就不適用主物、從物的分類；若分屬不同所有人，也不符合從物要件。 主物的處分，及於從物；從物的處分，不會反過來及於主物。土地與其上獨立房屋是兩個不動產，不是主從關係，因此處分土地的效力不及於其上的定著物。 四、附合：看是否成為重要成分或難以分離 依民法第811條，動產因附合而成為不動產的重要成分時，由不動產所有人取得動產所有權。例如在他人土地種植椰子樹，樹木成為土地的重要成分，歸土地所有人所有。 但在他人土地興建具有獨立性的房屋，房屋並不因此成為土地的重要成分。出資興建者原始取得房屋所有權，不能僅因未經地主同意，就認為房屋歸地主所有；無權占用土地是另一問題。 擅自在他人土地上法律性質所有權歸屬 興建房屋獨立不動產，不附合於土地興建人 種植樹木成為土地的重要成分（附合）土地所有人 依第812條，動產與他人動產附合，須達到非毀損不能分離，或分離需費過鉅的程度。各動產所有人按附合時的價值共有合成物；其中可視為主物者，由該主物所有人取得合成物所有權。 以他人的油漆修補自己車身，油漆與車體無法分離，是典型的動產與動產附合。輪胎、座椅、引擎等可以拆卸更換，不能只因「裝在車上」就認為成立附合。 五、原物與孳息：產出不等於孳息 依民法第69條，孳息分為天然孳息與法定孳息。 種類意義例子 天然孳息果實、動物的產物，以及其他依物之用法所收穫的出產物。梨子、木瓜、牧草、牛乳、犢牛。 法定孳息利息、租金及其他因法律關係所得的收益。存款利息、房屋租金。 天然孳息是依原物通常用法所產生、原物本身仍存在，毀損或消滅原物所得的東西不是孳息。例如屠宰肉牛所得的牛肉，不是該牛的天然孳息。 六、天然孳息歸屬：分離時由收取權人取得 尚未分離的天然孳息，仍是原物的成分。因此，土地上果樹所結、尚未採下的果實，屬於不動產的成分；原物的處分效力及於尚未分離的天然孳息。 依民法第70條，有收取天然孳息權利的人，於其權利存續期間內，取得與原物分離的孳息。收取權可能來自所有權、租賃或農育權等，不限於原物所有人。法定孳息則按權利存續期間內的日數取得。 承租他人土地種植果樹時，要區分兩個階段：果實仍在樹上（未分離），屬於土地所有人（出租人）；承租人於果實分離時，才依收取權取得所有權。題目問「樹上的果實」歸誰，答案是土地所有人。 農育權人依其權利在他人土地種植作物，對所生產的作物享有收取權。 牧場與乳牛出租供承租人經營時，承租人依租賃契約享有收取權，可取得收割的牧草、擠出的牛乳及乳牛所生的犢牛。出租人死亡，由繼承人承受出租人地位，租賃關係繼續存在，孳息不會因此改歸繼承人。 單純受僱採果的員工，只是代為採收的輔助人，不取得收取權；摘下的果實仍歸有收取權的僱主單獨所有，不會成立共有。 常考陷阱 「未登記或違章，所以不是不動產」：混淆物的性質、建築合法性與物權登記；違章建築仍是不動產、獨立之物。 「固定於土地，就是獨立不動產」：先看是否臨時設置，再看是否只是土地的成分。例如一筆土地上有一棟房屋、幾株樹及幾座臨時帳篷，應算 2 件不動產（土地、房屋），帳篷各為動產，樹木不另計。 「行道樹、榕樹是獨立不動產」：生長中的樹木是土地成分，不是獨立物。 「樣品屋、貨櫃屋、工寮像房子，所以是不動產」：臨時性、可移動的設施屬動產；紀念碑、輕便軌道（非臨時敷設）才是不動產。 「未完工建物一定是動產」：已可遮蔽風雨即屬不動產；只有樑柱無屋頂者才是動產。 「坍落的牆磚仍是不動產」：已脫離建築物，成為動產。 「不動產以外的一切，包括債權、無體物，都是動產」：債權屬權利，不在動產、不動產的分類內。 「不動產出產物無論是否分離，都是不動產一部分」：只有「尚未分離」者才是。 「從物是主物的部分，不可分割」「從物處分及於主物」「不同所有人也可成立從物」：均不符合第68條。 「土地處分及於其上定著物」：土地與房屋是各自獨立的不動產。 「擅自蓋屋、種樹，都歸地主」：房屋歸興建人，樹木才因附合歸地主。 「裝上去就是附合」：須非毀損不能分離或分離需費過鉅，可拆換的輪胎、座椅、引擎不成立。 「屠宰所得的肉是天然孳息」：消滅原物所得者不是孳息。 「孳息永遠歸原物所有人」「誰採到就歸誰」「繼承人取得犢牛」：先看是否已分離，再找分離時的收取權人。 記憶口訣 「土地定著是不動，違章照算樑柱不；臨時屋棚皆動產，軌道長期算不動。」 「從物獨立同主人，主物處分帶從物；蓋屋歸己樹歸地，油漆難分才附合。」 「孳息未離隨原物，分離當下看收取；僱工採果不取得，出租繼承不改權。」