農育權

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握農育權的定義、設定方式、二十年期限與例外，以及「讓與權利原則可以、出租土地原則不行」的區別。 區分普通地上權與區分地上權，理解地上權是不動產物權，可依設定、時效或法律規定取得。 分清地租的四種情形：土地價值升降、不可抗力、不可歸責於地上權人、可歸責於土地所有人，以及拋棄地上權時應付多少地租。 熟記地上權不因工作物滅失而消滅，以及地上權消滅後工作物的取回、購買與歸屬。 掌握不動產役權的時效取得要件與設置的使用、維持，以及典權必須支付典價、最長三十年、屆滿後回贖、全部滅失則典權與回贖權都消滅。 核心觀念 一、農育權：在他人土地上從事農林漁牧或保育 依民法第850條之1，農育權是在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權，屬於用益物權。舊法的永佃權已經刪除，相關功能由農育權取代。以法律行為設定農育權，應以書面為之，並非經登記不生效力，只有口頭約定或只有書面而未登記，都不能取得農育權。 農育權期限不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。例如約定二十五年，不是全部無效，也不是效力未定，而是僅二十年部分有效。例外是以造林、保育為目的，或法令另有規定者，不受二十年限制；畜牧不是例外。 農育權未定期限時，當事人原則上得隨時終止，但以造林、保育為目的者除外。因此「未定期限的造林農育權可以任意終止」是錯誤說法。 行為原則例外 將農育權讓與他人或設定抵押權可以契約另有約定或另有習慣者，從其約定或習慣 將土地或農育工作物出租他人不得只有農育工作物的出租另有習慣時，從其習慣；違反時，土地所有人得終止農育權 農育權消滅時，農育權人得取回土地上的出產物及農育工作物。取回農育工作物時，應回復土地原狀；土地所有人願以時價購買者，農育權人非有正當理由，不得拒絕。 二、天然孳息：看誰有收取權 果實、牛乳、牧草與動物所生的幼畜，都屬天然孳息。天然孳息與原物分離時，由有收取權的人取得所有權，不一定歸原物所有人。 以經營為目的承租牧場及乳牛時，承租人在租賃期間有使用收益權。因此承租人可以收割牧草、收取牛乳，租期中出生的犢牛也歸承租人。出租人死亡、由繼承人繼承租賃關係，犢牛不會因此改歸繼承人。同理，農育權人對其土地上種植的木瓜等出產物，也有收取權。 三、地上權的性質、取得與期限 普通地上權是在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。它屬於不動產物權、用益物權，不是債權、準物權或擔保物權，也和承租權、不動產役權、典權不同。地上權定有期間，仍是地上權，不會被視為租賃。 地上權的取得方式包括： 依法律行為設定。 依時效取得。 因法律規定發生，例如法定地上權。 因此，「僅得依設定取得」是錯誤說法。除契約另有約定或另有習慣外，地上權人得將權利讓與他人或設定抵押權。 區分地上權是在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。例如在他人土地上方架設纜車，應請求設定區分地上權，不是不動產役權、典權或農育權。 地上權沒有「最長二十年」的規定。以公共建設為目的而成立的地上權，例如興建高速鐵路，如果未定期限，以該建設使用目的完畢時，視為存續期限。這種地上權不是無限期，也不是雙方可以隨時終止。 四、地租：成立、調整與拋棄 地上權可以有償，也可以無償，約定地租不是成立要件。地租約定經登記者，地上權讓與時，受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人連帶負清償責任。土地所有權讓與時，已預付的地租經登記者，才可以對抗第三人。 情形法律效果 土地價值升降，依原定地租給付顯失公平當事人得請求法院增減地租 因不可抗力妨礙土地使用地上權人不得請求免除或減少地租 因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用目的支付應付地租的二分之一後，得拋棄權利 因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用目的得拋棄權利，並免支付地租 有支付地租約定的地上權，拋棄權利時依期限不同處理： 定有期限者，支付未到期的三年分地租後，得拋棄權利。 未定期限者，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期的一年分地租。 題目若寫「未定期限，支付三年分地租後拋棄」，就是把兩者對調了。 五、地上權消滅與工作物處理 地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅。舊法條文寫的是「工作物或竹木之滅失」，結論相同：地上權不消滅，也不取決於任何一方的意思。 地上權消滅時，工作物依下列規則處理： 地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀。 土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。 地上權人於地上權消滅後一個月內不取回工作物者，工作物歸屬於土地所有人。 工作物有礙土地利用者，土地所有人得請求回復原狀。 六、不動產役權：時效取得與設置 不動產役權是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望等便宜之用的權利。因時效取得者，以繼續並表見者為限，也就是權利的行使須持續存在，且外部可以看見。 開設道路的通行同時符合繼續與表見，可以時效取得。下列情形則不符合要件： 眺望：不表見。 未設汲水設備的汲水：不繼續。 放牧牛羊：不繼續。 不動產役權人因行使或維持權利，得為必要行為，但應選擇對供役地損害最少的處所及方法。不動產役權人為行使權利而設置設施者，有維持其設置的義務。供役地所有人在無礙役權行使的範圍內，得使用該設置，並應按受益程度分擔維持費用。 七、典權：支付典價，使用收益他人不動產 典權是支付典價，在他人不動產上使用、收益，於出典人不回贖時，取得該不動產所有權的權利。各種物權是否以支付對價為必要： 典權：一定要支付典價，這是它與其他物權最大的不同。 地上權、不動產役權：可以有償，也可以無償。 質權：屬於擔保物權，不以支付對價為成立要件。 典權約定期限不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。它不是典權設定無效，不是期限約定無效而成為未定期限，也不是必須重新約定。 典權定有期限者，出典人於期限屆滿後，得以原典價回贖。期限屆滿後經過二年仍不回贖，典權人即取得典物所有權。因此「應於期限屆滿前回贖」是錯誤說法。 典權存續中，典物因不可抗力全部滅失時，典權與回贖權均歸於消滅。 常考陷阱 「以畜牧為目的的農育權不受二十年限制」：錯。例外只有造林、保育，或法令另有規定。 「農育權約定二十五年，全部無效」：錯。縮短為二十年，僅二十年部分有效。 「未定期限的造林農育權，可以任意終止」：錯。造林、保育目的是隨時終止的例外。 「農育權人原則上得將土地出租」或「原則上不得讓與農育權」：都錯。權利原則可以讓與，土地原則不得出租。 「農育權不登記也有效」：錯。非經登記不生效力。 「租期中出生的犢牛歸出租人的繼承人」：錯。天然孳息歸有收取權的承租人。 「地上權只能依設定取得」或「定有期間的地上權視為租賃」：都錯。 「架設纜車應設定不動產役權」：錯。利用土地上空的特定空間，應設定區分地上權。 「公共建設地上權未定期限，可隨時終止或為二十年」：錯。以使用目的完畢時為存續期限。 「因不可抗力或土地價值升降，地上權人得請求減免地租」：錯。不可抗力不得減免；價值升降須請求法院增減。 「可歸責於土地所有人時，仍須支付一半地租」：錯。可歸責於土地所有人，免付地租；不可歸責於地上權人，才付二分之一。 「工作物滅失，地上權隨之消滅」：錯。地上權不消滅，也不取決於任何一方的意思。 「一個月內未取回，工作物仍屬地上權人」：錯。工作物歸屬於土地所有人。 「眺望、放牧、未設設備的汲水，可以時效取得不動產役權」：錯。只有繼續並表見者才可以，例如開設道路的通行。 「供役地所有人不得使用役權人的設置」：錯。無礙役權行使即可使用，並按受益程度分擔費用。 「典權超過三十年，設定無效或變成未定期限」：錯。縮短為三十年。 「定期典權應於期限屆滿前回贖」：錯。應於屆滿後回贖。 「典物全部滅失後，回贖權仍存續」：錯。典權與回贖權均消滅。 記憶口訣 農二十、典三十，超過一律縮短。農育權最長二十年（造林、保育除外），典權最長三十年；超過的部分縮短，不會全部無效。 農權可讓，農地不租。農育權原則上可以讓與、設定抵押；土地原則上不得出租。 不可抗力不減租，地主有過全免租。不可抗力不得減免地租；可歸責於土地所有人時，拋棄並免付地租；不可歸責於地上權人時，付一半後拋棄。 定期三年，未定一年。有地租的地上權要拋棄：定期付三年分；未定期一年前通知或付一年分。 物滅權在，一月不取歸地主。工作物滅失不消滅地上權；地上權消滅後一個月不取回，工作物歸土地所有人。 役權時效看道路：繼續又表見。