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學習重點 掌握租賃的成立：租賃為諾成、不要式的債權契約；不動產租期逾一年未立字據，視為不定期限租賃，而非無效。 分清出租人的交付、保持、修繕、稅捐義務，以及承租人的保管義務與轉租限制。 熟悉危及安全的終止權、買賣不破租賃、默示更新及定期耕地租賃的終止事由。 區別使用借貸的「返還原物」與消費借貸的「返還同種類、品質、數量之物」，並熟記使用借貸雙方權義。 注意約定利率上限及高利借款提前清償的期間與預告規則。 核心觀念 一、租賃的成立與不動產租賃之書面要求 租賃是出租人以物租與承租人使用、收益，承租人支付租金的契約，屬於債權契約，不是物權契約。雙方意思表示合致即可成立，不以交付租賃物、支付租金或押租金為成立要件，也不以書面為必要，口頭約定亦可。租金不以金錢為限，出租人也不必是所有權人，出租他人之物並非當然無效。 依民法第422條，不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限租賃。口頭約定房屋租期兩年，並非契約無效或不生效力，也不是自動縮短成一年定期租賃，而是成立不定期限租賃。此規定以「逾一年」為界，恰好一年並不在內。 銀行保管箱供客戶放置物品，客戶取得箱體空間的使用並支付費用，屬租賃契約；不能只因名稱有「保管」二字，就判斷為寄託或委任。 二、出租人與承租人的主要義務 事項原則與例外 交付與保持出租人應交付合於約定使用、收益的租賃物，並於租賃關係存續中保持此狀態。 稅捐就租賃物應納的一切稅捐，由出租人負擔。 修繕原則由出租人負擔；契約另有訂定或另有習慣者，依其約定或習慣。 保管承租人應以善良管理人的注意保管租賃物；這是承租人的義務，不是出租人的義務。 租金便宜，不代表承租人當然承擔修繕義務；未約定且無習慣時，仍由出租人負擔。出租人負修繕義務時，承租人得定相當期限催告；出租人逾期仍不修繕，承租人得終止契約，或自行修繕，請求出租人償還費用或從租金中扣除。 租賃物為房屋或其他供居住之處所，其瑕疵危及承租人或其同居人的安全或健康時，即使承租人訂約時已知瑕疵，或已拋棄終止權，仍得終止契約。租賃是繼續性契約，已履行一段期間後，應以「終止」向將來消滅契約；明知海砂屋仍承租，不得主張撤銷，也不是主張解除，租賃物為特定房屋，亦不能請求另行交付無瑕疵之物。 三、轉租、買賣不破租賃與默示更新 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人，一部轉租或全部轉租均同，這是一般原則。例外僅限於租賃物為房屋時：除有反對約定外，承租人得將房屋一部分轉租他人；房屋全部轉租仍須承諾。因此，題目若泛稱「租賃物」並說「未經承諾，原則上不得將一部分轉租」，是正確敘述。承租人違法轉租，出租人得終止契約。 依民法第425條，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在，即「買賣不破租賃」。房客租屋一年並已入住，房東中途將房屋賣給他人，新屋主須繼受租約，不得要求房客於租期屆滿前搬遷。但未經公證的不動產租賃，期限逾五年或未定期限者，不適用此項保護。 租期屆滿後，承租人仍為使用、收益，出租人不即表示反對，視為以不定期限繼續契約，稱為默示更新。繼續居住而房東照收租金，是典型情形；不是原定期租約再延長相同期間，也不是租賃關係消滅。成為不定期租賃後，終止仍須遵守法定預告期間等規定，房屋租賃另有出租人收回房屋的法定限制，出租人不得隨時任意終止。 四、定期耕地租賃的終止 耕地定期租賃，出租人於有下列情形之一時，始得終止契約： 承租人死亡而無繼承人，或繼承人無耕作能力。 承租人非因不可抗力而不為耕作，繼續一年以上。 承租人將耕地全部或一部轉租他人。 租金積欠達兩年之總額。 判斷時須抓住原因、期間與金額：「因不可抗力」不為耕作，不可歸責於承租人，不是終止事由；欠租則看累積金額是否達兩年租金總額。 五、使用借貸與消費借貸的區別 比較項目使用借貸消費借貸租賃 契約重點以物交付他方，約定他方無償使用後返還其物。移轉金錢或其他代替物的所有權，約定他方以種類、品質、數量相同之物返還。以物供使用、收益，須支付租金。 所有權借用人不取得所有權。借用人取得所有權。承租人不取得所有權。 返還標的原物。同種類、品質、數量之物。原物。 典型例子車廠借代步車、借紅酒陳列後返還原瓶。借款後返還等額金錢。租屋、銀行保管箱。 物品是否可以消耗，並非唯一判準。紅酒雖可飲用，但約定僅供裝飾、半年後歸還原瓶，且未約定對價，即為使用借貸，而非消費借貸、租賃或贈與。至於「移轉代替物所有權、返還同種類品質數量之物」的定義，是消費借貸，不要與消費寄託混淆。 六、使用借貸雙方的權利義務 保管注意：借用人應以善良管理人的注意保管借用物，不是「與處理自己事務同一之注意」，也不是「一般人的注意」。 使用方法：依約定方法使用；未約定時，依物的性質使用。非經貸與人同意，不得允許第三人使用。 費用：借用物的通常保管費用由借用人負擔，借車使用的油料費亦由借用人負擔，除非另有約定。 返還時期：約定期限者，期限屆滿返還；未定期限者，依借貸目的使用完畢時返還。原車修好，借用代步車的目的已完成，即應返還。 終止事由：借用人死亡，貸與人得終止契約，不是契約當然消滅。 貸與人責任：使用借貸為無償契約，貸與人須故意不告知借用物瑕疵，致借用人受損害，才負賠償責任；僅有過失者不負此責任。 使用借貸只是債權關係，不能對抗其後取得所有權的第三人。貸與人將土地出賣並移轉登記，買賣契約及所有權移轉均屬有效；新所有權人得依所有權請求借用人返還，借用人不能主張「買賣不破借貸」，因為買賣不破租賃只適用於租賃。 七、消費借貸的利息與提前清償 應付利息的債務，利率可由債權人與債務人約定。依現行民法第205條，約定年利率超過百分之十六者，超過部分之約定無效。舊法規定為「超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息無請求權」；無論依新法或舊法，「百分之二十以上之利息無請求權」都是錯誤寫法。 約定利率超過週年百分之十二者，經過一年後，債務人得隨時清償原本，但須於一個月前預告債權人；此項權利不得以契約除去或限制。百分之十二是提前清償門檻，百分之十六是約定利率上限，兩者不可混用。 常考陷阱 「口頭約定兩年房屋租約無效、不生效力或變成一年定期」：均錯，應為不定期限租賃。 「租賃屬物權契約」「須交押租金才成立」：均錯，租賃是諾成的債權契約。 「房屋租期逾一年未立書面，契約無效」：錯，效果是視為不定期限。 「承租人原則上可將租賃物一部轉租」：錯，原則須經承諾；只有房屋一部轉租且無反對約定時才是例外。 「房東不修繕，房客只能終止，不能自行修繕扣租金」：錯，催告後逾期不修繕，可自行修繕並請求償還或從租金扣除。 「租金便宜，未約定時由房客修繕」：錯，租金高低不影響修繕由出租人負擔的原則。 「出租人負善良管理人保管義務」：錯，善管保管是承租人的義務。 「明知海砂屋，只能撤銷或解除」：錯，危及安全或健康，即使知情仍得終止。 「房東中途賣屋，新屋主可要求房客搬走」：錯，已交付占有的租約對受讓人繼續存在。 「租期屆滿照收租金，原定期租約繼續」或「出租人可隨時任意終止」：錯，應為不定期限租賃。 「因不可抗力不耕作一年以上，出租人得終止耕地租約」：錯，須「非因不可抗力」。 「借用人以處理自己事務同一注意或一般人注意保管」：錯，應盡善良管理人注意。 「通常保管費用由貸與人負擔」「貸與人過失不告知瑕疵須賠償」：錯，費用由借用人負擔，貸與人限於故意。 「借用人得以買賣不破借貸對抗新所有人」：錯，使用借貸不能對抗受讓人。 「高利借款須滿兩年才能提前還本」：錯，經過一年即可，並須一個月前預告。 記憶口訣 「不動產逾年無字據，視為不定期；期滿續用不反對，默示不定期。」 「租賃不破買賣後，借貸遇賣就得走。」 「耕地四終止：死無繼、非不可抗一年荒、轉租、欠兩年。」 「使用還原物，消費還同類；借用善管、費用自付、死亡可終止、故意才賠償。」 「利息十六限；逾十二、一年過、一月告。」