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學習重點 先分辨「負擔給付義務的債權行為」與「直接使物權變動的物權行為」。買賣契約成立，不等於所有權已經移轉。 掌握不動產「依法律行為變動須登記才生效」的原則，以及繼承、強制執行、徵收等非因法律行為取得的例外。另要能區分宣示登記與設權登記。 熟記動產交付的四種方式，並注意汽車過戶、動產質權、物權拋棄的特殊規定。 理解公示原則下登記與占有的「推定」效力、物權優先效力，以及違章建築買受人只取得事實上處分權。 核心觀念 一、物權法定與物權行為 民法第757條規定，物權除依法律或習慣外，不得創設。所以物權法定不代表只能由成文法創設，民法明文承認習慣（法）可以創設物權。習慣法須具備兩個要件：一是長期反覆的慣行事實，二是一般人認為它有法律拘束力的確信。民事所適用的習慣，另以不背於公共秩序或善良風俗者為限。 民法有些條文明定「除另有習慣外」，地上權欠租就是一例。地上權人積欠地租達2年之總額時，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付；地上權人於期限內仍不支付，土地所有人得終止地上權。 物權行為是以物權的取得、設定、喪失或變更為直接內容的法律行為。常見的例子包括： 所有權移轉（土地、手機皆同） 抵押權、地上權設定 共有土地應有部分移轉 所有權拋棄 買賣、贈與、租賃則屬債權行為，只使當事人負擔給付義務，本身不直接移轉物權。 區分債權行為（負擔行為）物權行為（處分行為之一） 效果產生請求權，使當事人負給付義務直接使物權發生取得、設定、喪失或變更 例子買賣、贈與、租賃契約所有權移轉、抵押權設定、拋棄 是否須有處分權不須，出賣他人之物的買賣契約仍有效須有處分權，否則構成無權處分 處分行為的範圍比物權行為廣，還包括債權讓與、債務免除等準物權行為，所以「處分行為就是物權行為」的說法不正確。物權原則上以特定、獨立的物為客體（一物一權主義）。集合物原則上不能作為一項物權行為的客體，須就其中各個獨立物分別為之。 債權行為與物權行為應分別判斷效力。依物權行為的獨立性與無因性，買賣等債權行為不成立、無效或被撤銷，不當然影響物權行為的效力，當事人間另依不當得利處理。但兩者若有共同瑕疵（例如同一詐欺同時及於兩者），仍可能各自無效或被撤銷。 舉例來說，將設有抵押權的土地贈與他人，贈與契約與所有權移轉行為要分開判斷。受贈人只是取得土地所有權，不因此成為抵押債務的債務人，也沒有另外承擔負擔，因此兩個行為都屬純獲法律上利益。即使受贈人是限制行為能力人，未經法定代理人同意，兩者仍均有效。自民國112年1月1日起，民法成年年齡為18歲，18歲的人已是完全行為能力人，自行受贈並受移轉當然有效。 二、不動產物權變動與土地登記 民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前述行為並應以書面為之。由此可得三點： 不動產物權移轉屬於要式行為。 登記是生效要件，不是成立要件、對抗要件或抗辯要件。 本條所稱的「法律行為」，是指物權行為，例如土地所有權移轉契約、抵押權或地上權設定、共有土地應有部分移轉。土地買賣、贈與、租賃契約屬債權行為，不在其內。 民法第759條則規定，因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。也就是說，這類情形不須登記就已取得物權，但要處分時必須先登記。另須注意，命出賣人辦理移轉登記的給付判決，不會因判決確定就使買受人直接取得所有權，仍須辦理登記。 取得原因登記與取得的關係 依法律行為（買賣後移轉、設定抵押權等）非經登記，不生效力 非因法律行為（繼承、強制執行、徵收、形成判決等）登記前已取得，但非經登記不得處分 土地登記依其效力可分為兩類： 類型登記與物權變動的關係常見例子 設權登記登記使物權變動發生效力，創設新的權利狀態所有權移轉登記、抵押權等設定登記、共有物協議分割登記 宣示登記物權變動已先發生，登記只是確認並公示既有權利繼承登記 「設定登記」是登記的具體種類，「設權登記」則是依登記效力所作的分類，兩者不可混淆，設定登記屬於設權登記。共有物協議分割是依法律行為變動物權，須登記才生效，屬設權登記，不能只因名稱叫「分割」就判為宣示登記。 三、動產交付、公示與拋棄 民法第761條規定，動產物權的讓與，非將動產交付，不生效力。交付不以實際交到受讓人手上為限，並須搭配讓與合意一起判斷。 交付方式判斷關鍵例子 現實交付將動產實際移交受讓人占有當場把手機交給買受人 簡易交付受讓人原已占有動產，讓與合意成立時即生效力甲先把車借給乙，之後再將該車所有權讓與乙 占有改定讓與人繼續占有，另訂契約使受讓人取得間接占有出售後向買受人借用或租用 指示交付動產由第三人占有，讓與人將對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代交付寄放在倉庫的貨物出售，將對倉庫的返還請求權讓與買受人 另有三個特殊規定要記： 汽車屬動產，所有權依交付移轉。監理機關的過戶登記是行政管理措施，不是所有權移轉的生效要件。 動產質權的設定須移轉占有，質權人不得使出質人代自己占有質物，所以不能以占有改定的方式設定。 物權原則上可以拋棄。拋棄動產物權者，並應拋棄動產的占有；拋棄不動產物權則須登記才生效。 公示原則是指物權變動須有可由外界認識的表徵：不動產以登記為表徵，動產以占有為表徵。民法對兩者都設有「推定」效力： 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 占有人於占有物上行使的權利，推定其適法有此權利。 兩者都是推定，可以舉反證推翻，都不是絕對效力。善意第三人信賴公示外觀而受保護，則是另有要件的「公信原則」問題（例如信賴登記取得不動產、動產善意取得），不要與推定效力混為一談。 四、出賣他人之物、一物二賣與物權優先效力 買賣只產生債權，出賣人有無所有權不影響契約效力。因此，以自己名義出賣他人之物（無權利人就他人之物訂立買賣契約），買賣契約有效，買受人得請求出賣人交付標的物並移轉所有權。若出賣人無法履行，應負債務不履行或權利瑕疵擔保責任。單純訂立買賣契約只是負擔行為，尚非無權處分；在尚未交付、移轉的情形下，也不當然構成對所有人的侵權行為。 物權優先效力包括兩個層次： 物權優先於債權。一物二賣時，先買者不會因為契約成立在先就取得所有權。後買者若已依法完成移轉，所有權歸後買者，並優先於先買者的債權。不動產以完成移轉登記者取得所有權，與出價高低無關，也不涉及通謀虛偽意思表示。 物權之間原則上依成立先後決定次序，但有法定例外。 一物二賣的法律效果如下： 出賣人無法對先買者履約，應對先買者負債務不履行責任。 後買者縱然明知或可得而知已有先買者，第二個買賣契約仍然有效。 出賣人與後買者不當然共同負侵權責任，仍須另外符合侵權行為的要件。 先買者不能僅憑自己先訂約，就主張撤銷後買者的契約。 物權之間「成立在先者優先」的法定例外： 承攬人就工作物重大修繕報酬所登記的抵押權，於工作物因修繕所增加的價值限度內，優先於成立在先的抵押權。 善意取得的動產質權，雖然成立在後，仍優先於該動產上成立在先的質權。 反之，不動產設定抵押權後，再於同一不動產上設定的典權，不能優先於先成立的抵押權。若該典權影響抵押權的實行，抵押權人可聲請除去後拍賣。 五、違章建築的權利歸屬 違章建築仍是獨立的不動產，原始建築人取得其所有權。但違章建築無法辦理所有權第一次登記，也就無法辦理移轉登記。因此，買受人縱已付款、受出賣人交付並占有，依不動產「非經登記不生效力」的原則，仍未取得所有權，也未取得法律上處分權，只取得實務所承認的事實上處分權。 買受人也不會因此取得地上權。至於「占有」，在我國民法上是一種事實而非權利，所以違建買受人取得的權利仍應回答事實上處分權，而不是「占有權」。 常考陷阱 「買賣、贈與是物權行為」：錯。它們是債權行為；所有權移轉、抵押權設定、拋棄才是物權行為。題目問「何者非物權行為」時，選買賣。 「第758條的法律行為包括土地買賣契約」：錯。該條指的是物權行為，例如所有權移轉契約、抵押權或地上權設定、應有部分移轉。 「登記是成立要件或對抗要件」：錯。依法律行為變動不動產物權時，登記是生效要件，且物權行為須以書面為之，屬要式行為。 「因繼承取得不動產，無須登記即可處分」：錯。繼承取得不須登記，但處分前必須先登記。取得不動產「須登記否則不生效力」的情形，只有因法律行為取得。 「設定登記、移轉登記、協議分割登記是宣示登記」：錯。這些都是設權登記；典型的宣示登記是繼承登記。 「債權行為無效，物權行為當然無效」：錯。依物權行為無因性，原則上不受影響。 「集合物可以為一項物權行為」「處分行為即物權行為」：均錯。 「動產讓與一定要現實交付」：錯。尚有簡易交付、占有改定、指示交付。受讓人原已占有者為簡易交付，由第三人占有者為指示交付。 「汽車讓與除交付外還須過戶」：錯。過戶不是所有權移轉的生效要件。 「動產質權可以占有改定設定」：錯。出質人不得代質權人占有質物。拋棄動產物權則須一併拋棄占有。 「登記或占有具有絕對效力」：錯。兩者都只是推定適法有此權利。 「後買者明知就無效」「先買者可撤銷後買契約」「出賣人與後買者須負侵權責任」「價高者得」「通謀虛偽」：一物二賣時，誰先完成移轉登記（交付），誰就取得所有權；出賣人對先買者負債務不履行責任。 「出賣他人之物的買賣契約無效、效力未定，或構成無權處分」：錯。買賣契約有效，買受人得請求出賣人交付。 「後設定的典權優先於先設定的抵押權」：錯。承攬人修繕報酬抵押權、善意取得的動產質權，才是「後成立卻優先」的例外。 「民法不承認習慣創設物權」：錯。第757條明定「法律或習慣」都可以創設物權。 「受贈有抵押權的土地，不是純獲法律上利益」：錯。贈與契約與所有權移轉都有效。 「違建買受人取得所有權、法律上處分權、地上權或占有權」：錯。違建無法登記，買受人僅取得事實上處分權。 記憶口訣 「買賣生債權，移轉變物權；不動要登記，動產要交付。」 交付四式：「實際交、原已拿、賣者留、第三還」，依序對應現實交付、簡易交付、占有改定、指示交付。 「繼承先取得，登記才處分；設定移轉是設權，繼承登記是宣示。」 「登記占有皆推定；違建交屋，只得事實上處分。」