5. 甲、乙、丙三人共有耕地一筆，應有部分依序為1/10、3/10、6/10，該耕地並於今年出租予丁耕作使用。當甲擬出賣其應有部分時，誰有第一順位優先購買權?
(A)乙、丙
(B)丙
(C)丁
(D)乙、丙、丁

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統計： A(34), B(4), C(75), D(19), E(0) #3385100

詳解 (共 4 筆)

#6804141
1. 題目解析 題目中提到甲、乙、丙三人...
(共 797 字，隱藏中）
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#7355240
物權效力
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#7518053
這題答案是 (C) 丁，主要原因在於法律上「物權效力」的優先購買權，其順位優於「債權效力」的優先購買權。
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本題中，當共有人「甲」想要出賣自己的應有部分（持分）時，他共有人（乙、丙）與承租人（丁）都依法擁有優先購買權，但兩者的法律性質與位階不同： [1]
1. 兩者皆有優先購買權，但性質不同
  • 承租人「丁」：依據 《土地法》第 107 條第 1 項 規定，出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。此項權利具有「物權效力」（若甲未通知丁就賣給別人，該買賣契約不得對抗丁，丁可以主張該移轉登記無效，並要求由自己買下）。其立法意旨在於保護及扶植現耕農、促進土地利用。
  • 共有人「乙、丙」：依據 《土地法》第 34 條之 1 第 4 項 規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項權利僅具有「債權效力」（若甲未通知乙、丙就賣給別人，買賣過戶依然有效，乙、丙只能向甲請求損害賠償）。其立法意旨在於減少共有人數、簡化共有關係。
2. 為什麼丁是「第一順位」？（強弱勝負）
在法律適用上，當多個法規的優先購買權發生衝突（競合）時，基本原則是「物權效力之優先購買權」＞「債權效力之優先購買權」。 [1, 2]
  • 丁的優先購買權（土地法第107條）屬於強大的物權性質。
  • 乙、丙的優先購買權（土地法第34條之1）屬於較弱的債權性質。 [1, 2]
因此，承租人丁的權利位階高於共有人乙和丙。當甲要賣地時，必須先詢問丁是否要買；只有在丁放棄行使優先購買權之後，共有人乙、丙才能輪到行使其優先購買權。 
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#7528535

土104是地上權人、典權人、承租人，在基地出賣時可以優購，效力為物權

土107是耕地承租人，耕地出賣可以優購，效力為物權

土34-1是共有人優購，效力為債權
物權大於債權（效力） 
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