12 甲將房屋租給乙。下列何者正確？
(A)租期若超過 1 年，且未寫書面契約，則租賃契約無效
(B)若未特別約定，則乙有權將其中的房間分租給丙
(C)若未特別約定，則乙有權將承租人的地位債權讓與給丙
(D)若雙方約定租期 3 年，3 年過後乙默默繳房租，甲默默收房租，則雙方均不得主張租賃契約默示更新

一、依債權之性質，不得讓與者。
二、依當事人之特約，不得讓與者。
三、債權禁止扣押者。

民法第 443 條 

解析： 這考的是民法對於「全部轉租」與「一部轉租」的差別待遇。
• 依民法第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」
• 關鍵區分： * 如果乙把整棟房子轉租給丙（全部轉租）\rightarrow 必須房東甲同意。
• 如果乙只是把「其中一個房間」分租給丙（一部轉租）\rightarrow 只要合約沒寫「禁止轉租」，法律預設乙是有權直接分租的。因此 (B) 的敘述完全正確。

• A) 錯誤：

  • 法條依據： 依民法第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

  • 說明： 房屋租期超過 1 年若未訂立書面契約，其法律效果是轉變成「不定期租賃」，契約依然合法有效，並非「無效」。

• (B) 正確（正確選項）：

  • 法條依據： 依民法第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」

  • 說明： 法律特別對房屋租賃放寬規定，若雙方契約沒有特別約定「禁止轉租」，承租人（乙）依法有權將房屋的「一部分（如房間）」分租給他人（丙）。

• (C) 錯誤：

  • 法條依據： 承租人在租賃契約中的地位包含權利（使用收益）與義務（支付租金、維護房屋），屬於「契約當事人地位之移轉」（概括承受），與單純之債權讓與不同。依民法債權及租賃法理，承租人欲將承租地位移轉予第三人，必須經出租人（甲）之同意，不得單方任意移轉。

• (D) 錯誤：

  • 法條依據： 依民法第 451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

  • 說明： 租期屆滿後乙繼續付租、甲繼續收租且未表示反對，法律效果即成立「默示更新」，轉為不定期租賃契約。
    選項稱「雙方均不得主張」與法條規定相反。