33 甲向乙貸款，以所有之 A 地為乙設定普通抵押權。嗣後，甲在 A 地上興建 B 屋。債務清償期屆至，甲無力清償債務，乙聲請法院拍賣 A 地，但因 A 地上有 B 屋存在，致無人應買。下列敘述何者正確？
(A)乙得聲請法院將 B 屋與 A 地併付拍賣，但對於 B 屋之價金，無優先受清償之權
(B)乙得聲請法院將 B 屋與 A 地併付拍賣，對 A 地與 B 屋之價金，有優先 受清償之權
(C)因 B 屋存在，致影響乙實行抵押權，法院得依聲請命第三人拆除 B 屋後 拍賣 A 地
(D)因 B 屋存在，致影響乙實行抵押權，法院得依職權命第三人拆除 B 屋後 拍賣 A 地

本題C、D題目是一樣的大家有發現嗎?

核心法條解析：民法第 877 條第 1 項

這題考的是抵押權的擴張與限制。請記住以下這個公式：

設定抵押權後（先抵後建） + 在抵押地上蓋房 + 影響抵押權實行 = 可以併付拍賣，但不能優先受償。

選項解析：

• (A) 正確： 根據民法第 877 條，土地抵押權人（乙）於實行抵押權時，若因土地上有建物（B 屋）導致沒人買（影響抵押權實行），可以聲請法院把 B 屋跟土地一併拍賣。但是，乙的抵押權原本只設定在「土地」上，所以他只能拿土地拍賣後的錢，房子賣掉的錢他沒有優先權。

• (B) 錯誤： 錯誤點在於「對 B 屋價金有優先受清償權」。乙對 B 屋沒有抵押權，所以房子賣掉的錢要歸還給甲，乙不能優先拿走。

• (C) & (D) 錯誤： 法律為了保護財產價值，原則上是採取「一併拍賣」來解決，而不是隨便命人「拆除」。拆除是極端的手段，不符合此情境的法律程序。

考試關鍵筆記：

1. 併付拍賣的前提： 必須是「先設定抵押，後蓋房子」（先抵後建）。

2. 如果是「先蓋房，後抵押」： 如果甲先蓋了 B 屋才拿 A 地去抵押給乙，這時候乙實行抵押權時，通常會適用「法定地上權」或「租賃關係」的處理，而非單純的併付拍賣。

3. 優先受償權： 抵押權人永遠只能對「抵押物標的」優先受償。這題標的是土地，所以 B 屋的錢他絕對不能碰。

• A (正確): 根據 歷史法條 - 法務部主管法規查詢系統，當建築物與土地同屬一人所有，而建築物有抵押權設定於土地上時，拍賣時應併付建築物（B屋），但對 B 屋價金無優先權。
• B (錯誤): 乙對 B 屋價金無優先受償權，所以此選項錯誤。
• C & D (錯誤): 法律並未規定法院能「依聲請」或「依職權」命第三人拆除房屋，而是要將房屋與土地併付拍賣。 

「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」

• ? (a) 正確：甲在土地設定抵押權後才興建 b 屋，導致拍賣 a 地時無人應買（符合「必要時」）。此時乙依法可以聲請將 b 屋與 a 地「併付拍賣」，以提升土地應買意願。不過，乙的抵押權原本只設定在土地上，效力不及於房屋，因此對於 b 屋拍賣所得的價金，乙沒有優先受清償的權利。
• ? (b) 錯誤：乙對於 b 屋的價金並無優先受清償權，只有對 a 地的價金有優先受清償權。
• ? (c) 錯誤：b 屋是由土地所有人甲在設定抵押權後合法興建，並非無權占有的違章建築，法院不能直接依聲請命第三人拆除，而是應透過「併付拍賣」處理。
• ? (d) 錯誤：理由同 (c)，法院無權依職權命第三人拆除該合法興建之房屋。