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6.甲無權占有乙之已登記不動產 A 屋，下列敘述何者錯誤？
(A)甲以所有之意思，善意且無過失占有 A 屋，若十年間和平、公然、繼續占有，得請求登記為所有人
(B)乙得請求甲返還 A 屋
(C)乙得請求甲相當於租金之不當得利
(D)就上開不當得利請求權，甲得主張 5 年之消滅時效
統計： A(506), B(27), C(41), D(109), E(0) #3307420
詳解 (共 4 筆)
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釋字第 107 號解釋明確指出，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。
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相對應的，關於「時效取得」（占有別人的地很久變成自己的），雖然《民法》第 769、770 條規定了取得時效，但司法實務與學說通說認為，這僅適用於「未登記」的不動產。
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如果不動產已經依法登記在乙的名下，甲就算占有再久（無論是 10 年或 20 年），也不得主張時效取得而請求登記為所有人。這是為了維護地政登記制度的公信力與所有權的恆定性。
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釋字第 107 號 民國 54年6月16日 解釋爭點 已登記不動產所有人之回復請求權，適用消滅時效？ 解釋文 已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。 |
- 甲無權占有乙的房屋，獲得了「使用房屋」的利益，導致乙受有損害（無法使用或出租），兩者有因果關係，且無法律上原因。依《民法》第 179 條，乙得請求不當得利。
- 實務上，使用房屋的利益通常以「相當於租金」來計算。
- 依最高法院 49 年台上字第 1730 號判例意旨，無權占有他人土地（或房屋），可能獲得相當於租金之利益，既然性質是「相當於租金」，就適用《民法》第 126 條關於租金等定期給付債權的5 年短期消滅時效。
- 所以甲可以主張超過 5 年的部分已經時效消滅，不用給付。
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最高法院49 年台上字第 1730 號民事判例要旨： 租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。 |
完整解題步驟（白話版）
Step 1：先搞懂這題在講什麼
無權占有 = 沒有權利卻占據別人的東西
已登記不動產 = 已經在政府地政機關登記過的土地或房屋
這題在問： 關於「甲占了乙的房子」，哪個選項說錯了？
Step 2：先認識「取得時效」
取得時效 = 占有人占了一段時間後，可以申請成為所有人。
⚠️ 但是！ 這是只適用於「未登記」的不動產。
「已登記」的不動產 → 不適用取得時效！
? 白話翻譯： 已經有主人的房子，不管占多久都不能變成你的。只有沒人登記過的荒地才有機會。
Step 3：逐一檢視選項
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(A) 甲可以請求登記為所有人 → 錯誤 ❌
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因為A屋是已登記的不動產，不適用取得時效
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甲不能直接請求登記為所有人
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(B) 乙得請求甲返還A屋 → 正確
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民法第767條：所有權人可以請求無權占有人返還
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(C) 乙得請求甲相當於租金之不當得利 → 正確
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甲無權占屋卻不付錢 = 不當得利
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(D) 甲得主張5年消滅時效 → 正確
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租金請求權的消滅時效是5年（民法第126條）
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Step 4：答案出爐
選項(A)說「已登記」的房屋可以因占有而請求登記 → 錯！→ 選 (A)
? 歷年出處
| 年度 | 考試名稱 |
|---|---|
| 97年 | 農田水利會新進職員甄試 |
| 105年 | 農田水利會新進職員甄試 |
| 113年 | 本題（第三次出現） |
出題頻率：⭐⭐⭐（最高頻，必背！）
? 歷年類似考題
97年考過：
題目：下列關於不動產取得時效之敘述，何者正確？
(A) 已登記之不動產，得因時效而取得所有權
(B) 未登記之不動產，善意占有人得因時效取得所有權答案：(B)
解析： 已登記不動產不適用取得時效！
? 重點歸納
已登記不動產 ≠ 不適用取得時效
口訣： 「有登記，不能搶；沒登記，才能占！」
